Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng việc mua bán nhà đất thế chấp tại ngân hàng hiện nay khá phổ biến. Bằng cách này, người bán tránh được việc bị ngân hàng phát mãi tài sản, người mua cũng phần nào an tâm về pháp lý do đã được ngân hàng kiểm định khi cho vay thế chấp. Đồng thời bạn cũng sẽ mua được với giá hợp lý hơn do người bán đang cần gấp để bán căn nhà sớm nhất có thể, nhưng liệu với loại mua bán này sẽ tiềm ẩn rủi ro như thế nào?
Các rủi ro tiềm ẩn khi mua căn hộ chung cư quận 6 đang thế chấp
Khi quyết định mua căn nhà thế chấp, bạn cần tìm hiểu kỹ càng, nhờ tư vấn của luật sư sau đó hai bên ra ngân hàng giải chấp, nhờ bên công chứng và làm sẵn hợp đồng mua bán, sang tên.
Nếu quyền sở hữu, sử dụng nhà đất đang là tài sản thế chấp thì bên thế chấp chỉ có quyền bán khi bên nhận thế chấp (trong trường hợp này là ngân hàng) đồng ý. Bạn cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng người bán nhà đất có đáng tin hay không, cho đến lúc mua nhà đất đó, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Nếu việc mua bán nhà đất thế chấp tiềm ẩn quá nhiều rủi ro, phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, bạn phải cân nhắc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá rẻ mà đánh liều nhận lấy rủi ro.
Khi mua nhà, bạn hoàn toàn có quyền được yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan tới căn nhà, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận cho bên bán để được bán.
Khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng, bên thế chấp sẽ bị hạn chế một số quyền của chủ sở hữu trong đó có quyền chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015, nếu không có sự đồng ý từ phía ngân hàng thì dù bên thế chấp có đồng ý bán tài sản nhưng vẫn không có quyền bán. Do đó, người mua không nên giao dịch bằng tiền mặt trước cho bên bán. Trong trường hợp bên thế chấp được ngân hàng đồng ý cho bán tài sản đó thì để tránh được rủi ro, bên mua cần thỏa thuận với ngân hàng và bên bán về việc xóa đăng ký thế chấp đó.
Thủ tục tiến hành để mua bán tài sản thế chấp rõ ràng
Khi tiến hành một giao dịch mua nhà thế chấp cần phải có một biên bản cam kết giữa ba bên gồm người bán (bên thế chấp) – bạn (người mua) và ngân hàng (bên nhận thế chấp) liên quan đến những việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán với bên mua và việc thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng.
Văn bản này sẽ có giá trị pháp lý, là sự ràng buộc giữa quyền, nghĩa vụ của ba bên với nhau về thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản thế chấp… Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, bạn cần đọc kỹ biên bản, các điều khoản thỏa thuận phải cụ thể, rõ ràng, ghi rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên, các trường hợp phát sinh khác trước khi ký.
Thông thường mỗi ngân hàng đều có những quy trình xử lý, bán tài sản thế chấp riêng. Chính vì vậy, bạn có thể chủ động liên hệ với ngân hàng để thăm hỏi, nắm rõ thủ tục để đưa ra được phương án xử lý hợp lý nhất. Khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua thường sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng; lập biên bản thoả thuận ba bên, bao gồm ba bước cơ bản sau:
Bước 1: Bạn nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.
Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp là bạn sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên như đã trình bày ở trên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận ba bên.
Trường hợp phát sinh khác
Trường hợp số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán với ngân hàng
Đầu tiên bạn sẽ phải nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Sau đó, ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Cuồi cùng bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Trường hợp bên bán muốn thay thế một tài sản bảo đảm khác thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp
Trong trường hợp này, bạn nên ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó, bạn sẽ chuyển trước cho bên bán một số tiền đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng tài sản cho bạn.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Sau đó, chủ nhà sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bạn. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
Việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng là giao dịch luôn chứa nhiều rủi ro, người mua phải cẩn trọng, tỉ mỉ từng khâu, các giấy tờ liên quan cần được công chứng. Tốt hơn hết bạn nên thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế mọi rủi ro có thể xảy ra mà bạn không biết. Ngoài ra, nếu bạn muốn tìm mua những ngôi nhà quận 6 giá rẻ để hạn chế vấn đề vay vốn, có thể tham khảo thêm ngay tại đây.